Управляющая компания. Управляющая компания: о разнице терминов Управляющие компании все о них

Созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. В быту под термином «управляющая компания» подразумевают все виды компаний, не разделяя при этом их по видам деятельности и назначения.

Виды управляющих компаний

Управляющие - отличительной чертой управляющей компании является занятие ими только управлением общего имущества в многоквартирных домах, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, и оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг, управляющая компания заключает соответствующие договоры подряда.

Гибридные - отличительной чертой компании является выполнения ими самостоятельно функций управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов, иных видов услуг, а также предоставление коммунальных услуг. Лозунг такого вида компаний - «делаем все самостоятельно».

Эксплуатационные - отличительной чертой компании является выполнение ими функций эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества многоквартирных домов/дома по договору подряда заключенного: с собственниками (при непосредственном управлении собственниками), с Товариществом собственников жилья (при управлении товариществом собственников жилья) и с управляющими компаниями (при управлении управляющими компаниями)

История управляющих компаний

С 1921 года в городах создаются жилищные товарищества, которым передавались муниципализированные строения. Они становятся формой управления жилищным хозяйством, по сути это первый в истории России способ управления жилой недвижимостью, он также является прообразом современных ТСЖ. Жилищно Арендные Кооперативные Товарищества (ЖАКТ) с 1924 года становятся основной формой управления. На них возлагалась обязанность восстанавливать хозяйство арендуемых у государства домов, содержать их в нормальном состоянии и удовлетворять потребности своих членов. Еще в 1927 году ЖАКТы оценивались как лучшая форма хозяйствования.

В 1937 году жилищные товарищества, распоряжавшиеся около 90 % жилищного фонда, были упразднены, и весь фонд перешел в распоряжение местных советов на основании постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». Вместе с этим право распределения жилой площади и заселения в квартиры также перешло от правления товариществ исполкомам.

Со временем становления государственной системы управления появились Жилищно-Эксплуатационные Конторы (ЖЭКи).

Впоследствии, уже в 80-тых годах ЖЭКи преобразовались в Дирекции единого заказчика (ДЕЗы).

С вступлением в силу в марте 2005 года нового Жилищного Кодекса РФ начали появляться, предусмотренные им и реформой ЖКХ частные «Управляющие организации » (см. например ст. 161 ЖК РФ - где говорится о способе управления многоквартирным домом). Термин Управляющие Организации (УО) употреблять в значении управление многоквартирными домами предпочтительнее чем Управляющие Компании , поскольку последние, как это принято в традициях делового оборота и нормативных актах РФ, принято считать компаниями управляющими (в какой-то мере) другими юридическими лицами, их имуществом.

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое "Управляющая компания (ЖКХ)" в других словарях:

ОАО «Управляющая компания Левобережного района» Тип Открытое акционерное общество Год основания 2007 Расположение … Википедия

- (ЖЭК, ЖЭУ, РЭП, РЭУ) Жилищное эксплуатационное управление Ремонтное эксплуатационное управление Ремонтное эксплуатационное предприятие Общая информация Дата создания 1959 Дата упразднения 1 марта 2005 Заменено на Управляющая компания Руководство… … Википедия

Серпуховский район Герб Флаг (описание) … Википедия

Герб … Википедия

Старший по дому (подъезду, группе домов), прилегающей территории - представитель жителей дома (группы домов), избранный на общем собрании жителей дома (группе домов) постоянно или преимущественно проживающих и зарегистрированных по месту жительства, при решении вопросов, связанных с эксплуатацией и обеспечением… … Официальная терминология

Шестун, Александр - Глава Серпуховского муниципального района Московской области Глава Серпуховского муниципального района Московской области с 2003 года, с 1999 по 2003 член Серпуховского районного совета депутатов, с 2002 года его председатель. В 2002 году был… … Энциклопедия ньюсмейкеров

Государственная дума Федерального собрания Российской Федерации шестого созыва палата Федерального собрания парламента Российской Федерации представительного и законодательного органа Российской Федерации. Срок полномочий: Дата начала … Википедия

ОАО «Управляющая компания «Энергия Белого моря» Тип государственно частное партнёрство Год основания 2009 Расположение … Википедия

Город Навашино Страна РоссияРоссия Субъект федер … Википедия

На рубеже XIX и начале XX веков Воронежу принадлежало 3827⅓ десятин земли, из коих под городом было до 800 десятин, а почти всё остальное под лесом. Домов было свыше 5500, из них более половины каменных. Жителей насчитывалось 61 053, в том… … Википедия

Книги

Все о ЖКХ на 1 июня 2018 года Услуги и тарифы платежи и сборы основания не платить или платить меньше , . Все еще задаетесь вопросами: "Платить или не платить за капитальный ремонт?"," На что тратит деньги управляющая компания?"," Ставить счетчики или нет?"," Как правильно посчитать потребление…
Все о ЖКХ 2016. Дополнения, штрафы, способы не платить или платить меньше , . Все еще задаетесь вопросами: «Платить или не платить за капитальный ремонт?», «На что тратит деньги управляющая компания?», «Ставить счетчики или нет?», «Как правильно посчитать потребление…

Что такое "управляющая компания" ? Необходимо начать с принципа, который известен и понятен всем. Управление многоквартирным домом(МКД) должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам проживающим в доме. Каким же образом можно достичь его претворения в жизнь и получения положительного результата в реальном времени. Первоочередная задача собственников, это определение, кто и как будет управлять домом, в котором находится принадлежащее Вам на праве собственности имущество. И эта обязанность возложена на собственников помещений согласно вступившего в силу ЖК РФ. При этом МКД может управляться только одной управляющей организацией. В статье 161 ЖК РФ именно указанные лица обязаны выбрать в качестве способа управления один из предложенных вариантов: 1. Непосредственное управление собственниками помещений в МКД. В данном случае собственники помещений сами заключают договоры на коммунальные и жилищные услуги с поставщиками этих услуг, а также самостоятельно оплачивают эти услуги в соответствии с заключенными договорами. 2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (ЖСК). При этом должно быть зарегистрировано соответствующее юридическое лицо, выступающее от имени всех собственников жилья, а правоотношения с поставщиками необходимых услуг строятся на основе договоров между образованным юридическим лицом и поставщиками услуг. При этом оплата за оказанные и поставленные услуги будет производиться собственниками помещений в адрес действующего юридического лица (ТСЖ;ЖСК). 3. Управление управляющей организацией. Если собственниками помещений будет избран именно этот способ управления, нужно обратить их внимание на ряд особенностей с которыми мы и предлагаем ознакомиться: 1. Правовой статус управляющей организации (компании) ее полномочия и ответственность Управляющая компания, как и любая другая коммерческая организация, является юридическим лицом, созданным с целью получения прибыли. Данная ситуация не должна вызывать отрицательных эмоций у непосвященных людей так как: Управляющая компания представляет собой вариант предпринимательской деятельности. А что такое предпринимательская деятельность - это самостоятельная, осуществляемая на свой страх и риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ и оказания услуг лицам (ст.2 ГК РФ). Таким образом, управляющая компания (организация) - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, которые осуществляют управление МКД. Функции управляющей компании состоят в следующем: она должна в сроки и на условиях оговоренных в договоре управления, обеспечить содержание и ремонт жилых домов в соответствии с требованиями к жилым домам, установленными техническими регламентами. При этом управляющие компании отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором управления. Также управляющая компания несет ответственность за ущерб, причиненный МКД, собственникам его жилых помещений и третьим лицам, пострадавшим в результате неправильной эксплуатации, а также в результате действий или бездействия управляющей компании, в размере причиненного ущерба. Так как способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников МКД, он также может быть изменен в любое время на основании решения собрания. Но при этом нужно учесть, что расторжение договора управления должно производиться в соответствии с нормами гражданского законодательства. 2. Договорные отношения управляющей компании и размер платы за содержание общего имущества Взаимоотношения управляющей компании с собственниками помещений в МКД строятся на основе договора управления, то есть полномочия управляющей компании по представлению интересов указанных лиц содержатся в этом договоре. Договор является заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст.432 ГК РФ). Исключение лишь составляет договор управления, заключаемый в порядке конкурса. По договору управления МКД одна сторона (управляющая компания) по заданию другой стороны (собственников помещений МКД, органов управления товарищества собственников жилья(ТСЖ), либо органов управления жилищного кооператива (ЖК), либо иного специализированного потребительского кооператива (ЖСК)) в течении согласованного срока за плату обязуется: - оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме; - предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений; - осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД. Таким образом, управляющая компания в лице своего представителя может заключать договор как непосредственно с каждым собственником помещения в доме, так и с органами управления ТСЖ/ЖСК. К договору управления предъявляются конкретные требования: 1. В договоре должны быть указаны: - состав общего имущества МКД, адрес, но при этом необходимо обратить внимание, что управляющая компания не должна брать данный объект на баланс, так как он находится в долевой собственности; - перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания; - порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт мест общего пользования, а также порядок внесения такой платы; - порядок осуществления контроля за выполнением управляющей компанией ее обязательств по договору управления. Договор управления МКД заключается на срок не менее чем один год и не более пяти лет. Срок начала исполнения обязательств управляющей компанией не позднее 30 дней со дня его подписания. Одной из обязанностей собственников помещений в доме является обязанность содержания общего имущества дома, так как собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно долям в праве общей собственности на это имущество и такая обязанность должна быть отражена в договоре управления. При определении размера платы за содержание и ремонт мест общего пользования, решение принимается с учетом предложений управляющей компании на срок не менее чем один год и указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения МКД. Договор управления домом управляющей компанией может быть изменен и расторгнут в порядке, определяемом гражданским законодательством РФ. Основания изменения и расторжения договора управления МКД предусмотрены ст. 450 ГК РФ. Указанные действия возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: - при существенном нарушении договора другой стороной; - в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В случае если срок, на который был заключен договор управления, истек, но заявление одной из сторон о прекращении договора управления МКД отсутствует. То по окончании срока действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Взаимоотношения управляющей компании и собственников помещений в доме, порядок заключения договоров управления, иные связанные с этим вопросы характеризуют деятельность управляющей компании только с одной стороны. С другой находятся взаимоотношения этой организации непосредственно с поставщиками тех услуг и работ, которые будут выполняться на жилом доме и договоры с организациями теплоснабжения, водоснабжения и иными, необходимыми для обеспечения жизнедеятельности МКД, заключаются управляющей компанией на основании тех полномочий, которые содержатся в договоре управления. При заключении договора управления имеются положительные и отрицательные моменты. Самым основным достоинством управляющей компании пред иными способами управления является то что, по определению управляющая компания должна специализироваться на оказании конкретных видов услуг. То есть выполнение ею своих обязанностей должно осуществляться на соответствующем профессиональном уровне. Отрицательным же моментом деятельности является то что в настоящий момент нет в достаточном количестве надежных управляющих компаний, отсутствует практика их деятельности и плохо сформирован круг профессионалов данной отрасли, а из за этого могут возникать различные негативные являения.

Жильцы многоквартирных домов далеко не всегда знают весь спектр обязанностей, возложенных на управляющую компанию.

Стандартная формулировка «услуги по содержанию и ремонту жилья» на деле включает очень широкий перечень работ и услуг.

А в силу неосведомленности собственников жилых помещений недобросовестные управляющие компании не всегда выполняют все свои обязательства перед ними.

Тогда у жильцов многоквартирного дома возникает недопонимание, куда же тратятся немалые суммы, регулярно направляемые в адрес организации, осуществляющей управление.

Чтобы подобных вопросов не возникало нужно четко понимать, что именно входит в понятия «управление домом» и «содержание жилья», а также знать, каким образом можно проконтролировать выполнение обязанностей управляющей компанией в сфере ЖКХ.

Что такое управляющая компания?

Управляющей компанией является юридическое лицо.

Основная деятельность таких организаций– это оказание услуг по , содержанию общедомового имущества, организации бесперебойного оснащения необходимыми ресурсами и поддержанию надлежащего уровня технического и санитарного состояния.

Управляющие компании подразделяются на три вида:

управляющие;
гибридные;
эксплуатационные.

Управляющие организации самостоятельно занимаются только управлением и содержанием общедомового имущества. Для технического и санитарного содержания, а также оказания жильцам ими привлекаются сторонние организации и лица на договорной основе.

Гибридные компании самостоятельно осуществляют управление, эксплуатацию, обеспечивают надлежащее санитарное и техническое состояние, оказывают коммунальные и иные услуги.

Эксплуатационные работают на основании договора подряда, заключенного непосредственно с собственниками квартир или с в лице правления или . Они оказывают услуги по эксплуатации, а также техническому и санитарному содержанию многоквартирного дома.

Чем регламентируется работа УК?

Список нормативных актов, регламентирующих и регулирующих работу управляющих организаций достаточно обширен.

Основные из них:

Права и обязанности УК

Все права и обязанности по содержанию многоквартирного дома, возлагаемые на управляющую компанию, можно подразделить на две категории:

работа по эксплуатации и осуществлению ремонтных работ;
услуги организационного и управленческого характера.

К работам по эксплуатации и ремонту относятся:

Под услугами организационного и управленческого характера подразумеваются:

Обеспечение и контроль .
Выявление недобросовестных жильцов, и граждан, использующих ресурсы в обход установленных учетных устройств.
Взаимодействие с предприятиями, ответственными за коммунальные услуги и контроль их должного качества.
Хранение и обеспечение целостности технической и иной документации на многоквартирный дом.
Учет жильцов дома, в том числе и проживающих на основании .
Организация собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе. Такие собрания должны проводиться не реже, чем один раз в год.
Доведение до собственников новых .

В свою очередь управляющая организация вправе:

Каким образом организуется работа УК?

Возможны два варианта организации работы по обслуживанию и управлению многоквартирного дома.

Первый вариант , когда управляющая компания фактически состоит из руководителя и группы менеджеров. Они решают организационные вопросы, принимает какие-то решения, решает текущие проблемы.

А для осуществления ремонтных работ, уборки помещений общего пользования, обслуживания общедомового имущества и выполнения прочих работ привлекаются сторонние организации.

При этом за все оказанные ими услуги и выполненные работы отвечает управляющая компания.

При втором варианте организация в полном объеме принимает на себя все обязанности по управлению, обслуживанию и эксплуатации.

Для этого в компании должен быть предусмотрен более широкий штат рабочих, а также наличие необходимого оборудования и техники. Но при этом осуществление работ подвергается более тщательному контролю.

Порядок отчета перед жильцами

Порядок отчета управляющей компании перед собственниками жилых помещений строго регламентирован положениями Жилищного кодекса РФ. В соответствии с ним управляющий орган обязан ежегодно предоставлять такой отчет до окончания первого квартала следующего за отчетным года.

может быть установлен иной порядок и сроки.

Отчет должен быть максимально полным, комплексным и всесторонним. Он должен отражать состояние всех основных показателей деятельности компании по содержанию жилья в течение года. Также он должен содержать план работ на будущий год , направленных на улучшение условий проживания и благоустройства территории.

Отчет должен предоставляться собственникам на утверждение на общем собрании жильцов.

Контроль жильцов за деятельностью УК

Так как собственники жилых помещений собственноручно или посредством правления нанимают управляющую компанию для оказания конкретных услуг на возмездной основе, то закономерно желание жильцов контролировать качество оказываемых им услуг.

Такое право им предоставляет Жилищный кодекс РФ.

Жильцы вправе контролировать:

Разрешение спорных ситуаций

К сожалению статистика такова, что жильцы далеко не всегда удовлетворены работой компании, которой вверено управление домом. Да и сами компании, осуществляющие управление далеко не всегда добросовестно относятся к своим обязанностям.

Причины спора с управленцами могут быть разные. Например, неоказание услуг, оговоренных договором или невыполнение текущего ремонта.

В любом случае, если управляющая компания не выполняет свои обязанности начать нужно с мирных переговоров и в первую очередь связаться с ее руководством и попытаться выяснить причины.

Если же такие действия ни к чему не привели, то не обойтись без обращения в соответствующие органы. К ним относятся:

Роспотребнадзор;
Жилищная инспекция;
судебные инстанции.

Но начать обжалование в любом случае нужно с самой управляющей компании. В ее адрес необходимо составить письменную претензию с указанием и детальным описанием всех невыполненных обязательств или ненадлежащим образом оказанных услуг.

В случае если никакой реакции на предоставленную претензию не последовало, имеет смысл обращаться в Роспотребнадзор и Жилищную инспекцию. Эти организации компетентны в решении спорных вопросов, касающихся .

Если же в процессе разрешения спорной ситуации были обнаружены более серьезные нарушения в обслуживании и эксплуатации дома, то необходимо в прокуратуру или в судебные органы направить соответствующее заявление на управляющую компанию, образец которого не имеет строго утвержденной формы.

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья и управлению общим имуществом собственников многоквартирного дома – достаточно тяжкая ноша. Такая работа имеет много тонкостей и нюансов.

Собственники квартир должны четко представлять весь процесс и порядок организации управления . Только тогда услуги управляющей организацией будут оказаны в полном объеме и надлежащем качестве.

Видео: Что делать, если УК не выполняет свои обязанности?

В репортаже рассказывается об эксперименте, который провела администрация Республики Якутия. Чтобы бороться с неудовлетворенностью жителей работой УК власти решили вести рейтинг по показателям деятельности данных организаций.

Теперь жителям будет намного проще определиться в выбором организации, которой доверить управление многоквартирным домом и избежать споров с руководством УК и некачестенного предоставления их услуг.

Большинство современных холдингов, даже небольших, имеют в своей структуре управляющую компанию. Она играет роль своеобразной штаб-квартиры, в которой принимаются наиболее важные решения, касающиеся стратегического развития компании, а иногда и оперативного управления. При создании управляющей компании следует четко представлять себе цели создания, структуру, а также специфику ее использования.

Термин «управляющая компания» в современной практике менеджмента применяется довольно широко (см. таблицу). Рассмотрим подробнее особенности использования управляющих компаний в российских условиях в разрезе представленной классификации.

Цель создания

Законодательно понятие «управляющая компания» определено только для целей управления имуществом в инвестиционных фондах, кредитных, лизинговых компаниях 1 и управления средствами негосударственных пенсионных фондов 2 . Именно эти компании занимаются управлением инвестиционными средствами.

Для этих целей под управляющей компанией понимается юридическое лицо, созданное в соответствии с законодательством РФ и имеющее лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Впрочем, в нашей статье речь пойдет не об этих управляющих компаниях. Инвесторы, работающие с предприятиями реального сектора экономики, также создают такие компании для управления своими инвестициями. Это позволяет эффективно контролировать зависимые и дочерние предприятия, а также рассматривать их как отдельный инвестиционный проект. Именно об управляющих компаниях в реальных холдингах и пойдет речь. При этом если предприятия приобретаются на долгосрочную перспективу, не с целью перепродажи, и передаются под контроль управляющей компании, то нужно уже говорить о создании управляющей компании для управления холдингом. Это наиболее распространенная сегодня цель использования управляющих компаний. Функции и формы управляющей компании определяются спецификой работы холдинга и теми целями, которые ставят перед собой собственники бизнеса. Управляющая компания позволяет оперативно контролировать деятельность предприятий, входящих в холдинговую структуру, в частности отслеживать финансовые потоки и расходы, оптимизировать процесс взаимодействия предприятий друг с другом внутри холдинга, а также принимать эффективные управленческие решения. Иногда управляющая компания в холдинге выполняет ряд общекорпоративных функций (финансовое управление, маркетинг, снабжение, сбыт), что позволяет сэкономить на количестве сотрудников, осуществляющих эти функции отдельно по каждому предприятию группы.

Управляющая компания также может быть создана для использования в целях альтернативного участия партнеров в бизнесе в случае, если они напрямую не могут или не хотят быть собственниками бизнеса, но желают его контролировать и принимать участие в управлении.

Личный опыт Денис Иванов
Генеральный директор ЗАО «Финансовый резерв» (г. Москва)
В одном из региональных бизнес-проектов компании «Роснефтегазстрой» (в которой я работал ранее) в качестве партнера выступала администрация области. Она не могла финансировать проект, но хотела участвовать в управлении. Как обеспечить интересы администрации, не дав ей должного объема акций производственного предприятия? Мы создали управляющую компанию, где администрация имела «блокирующий пакет» акций и таким образом участвовала вместе с нами в управлении бизнесом. Но при этом она не участвует в прибыли производственного предприятия, а в случае продажи его акций или ликвидации не будет участвовать в разделе имущества.

Отношение к объекту управления

Для управления бизнесом можно создать аффилированную управляющую компанию или привлечь специализированную внешнюю организацию, никак не связанную с управляемыми предприятиями, а также их учредителями или руководством. Выбор той или иной формы управления зависит от специфики бизнеса и целей, которые преследуют собственники.

Обычно аффилированная управляющая компания является материнской компанией в холдинге и осуществляет свою управленческую деятельность на основании устава. Это чревато тем, что в критических ситуациях именно материнская компания, в которой, как правило, сосредоточены основные активы холдинга, будет нести риск ответственности за неэффективное управление перед акционерами дочерних предприятий, а также, возможно, налоговую ответственность перед дочерними компаниями. На практике иногда создается формально независимое предприятие, но по сути аффилированное, которое осуществляет функции управления и объединено с другими предприятиями группы договорами управления 3 .

Личный опыт
Александр Молотников
Вице-президент, руководитель департамента правового сопровождения сделок ООО «ГК «Вердикт» (г. Владимир)
По законодательству управляющая компания несет ответственность за убытки, причиненные управляемому обществу 4 (в данном случае дочернему предприятию). Если в капитале дочернего предприятия, помимо материнской компании, участвуют другие лица, то любой миноритарный акционер, обладающий не менее чем 1% акций, может предъявить материнской компании холдинга иск о возмещении убытков. Такая ситуация может сложиться, например, в случае, если материнская компания в своих интересах примет решение «обанкротить» одно из своих дочерних предприятий.

В последнее время широкое распространение на рынке услуг получили компании, занимающиеся «управлением» профессионально. Такие предприятия декларируют, что в их штате подобраны специалисты-управленцы с большим опытом и знаниями в различных отраслях и регионах. Привлечение такой компании может быть выгодно, в частности, для управления инвестиционными проектами, о которых упоминалось ранее.

Налоговая ответственность управляющей компании

В соответствии с п. 1 ст. 27 НК РФ «законными представителями налогоплательщика-организации признаются лица, уполномоченные представлять указанную организацию на основании закона или ее учредительных документов». Управляющая компания вправе платить налоги (из средств управляемого предприятия) и представлять налоговую отчетность от его имени, а также совершать другие предусмотренные налоговым законодательством действия. При этом подписывать налоговую отчетность будет руководитель управляющей компании.

Следует иметь в виду, что действия (бездействие) управляющей компании как законного представителя управляемого предприятия могут быть признаны действиями (бездействием) этого предприятия 5 . Поэтому ответственность за налоговые правонарушения, допущенные в период действия договора управления, возлагается на управляемое предприятие. Например, при начислении пеней и штрафов, управляемое предприятие вправе взыскать убытки с управляющей компании, если будет установлена виновность ее действий (бездействия) 6 .

Личный опыт
Денис Иванов
Мы пробовали управлять проектами с использованием как своей, так и внешней управляющей компании. Внешняя компания, как правило, должна специализироваться на каком-то определенном виде бизнеса. Потому что, когда в управление передается разный бизнес, например строительство и сельское хозяйство, неспециализированная управляющая компания может с этой задачей не справиться. Ведь стиль управления зависит от производственного процесса, оборачиваемости средств. И работа строится совершенно по-разному в зависимости от сроков оборачиваемости средств (5 дней, 40 дней или же 3 года).
Иван Дуданов
председатель совета директоров управляющей компании «Сельхозинвест» (г. Калининград)
У нас был опыт управления внешними предприятиями, не являющимися нашими дочерними структурами. На мой взгляд, средний срок, на который имеет смысл заключать договор управления, должен составлять пять лет. Дело в том, что компании, передаваемые в управление, нередко находятся в плачевном состоянии, и требуется время, чтобы исправить текущее положение дел. Заключению договора оказания услуг управления предшествовало проведение всестороннего анализа предприятия. Это было необходимо для того, чтобы четко определить результаты, которые должны быть достигнуты управляющей компанией. К примеру, мы провели обследование предприятия, которое показало следующее. На момент заключения договора предприятие дает 100 тыс. долл. США прибыли в год, а при грамотном управлении эту цифру можно увеличить до 300 тыс. долл. США. Вознаграждение управляющей компании в нашем случае включало стабильные выплаты и процент от увеличения объема прибыли.

Внешнюю управляющую компанию выгодно использовать и в том случае, если нужно ограничить степень влияния на управление партнера по бизнесу. Можно сообща определить стратегический план и бюджет, который будет исполнять управляющая компания, при этом ни один из партнеров не будет вмешиваться в оперативное управление бизнесом.

Номинальная или реальная управляющая компания

Реальную управляющую компанию можно рассматривать как способ юридического оформления отношений между собственниками бизнеса и управляющими. Так, при покупке предприятий в регионах инвесторы нередко сталкиваются с проблемой выстраивания взаимоотношений с местным менеджментом. Иногда невозможно и нецелесообразно менять местного директора, который имеет собственные акции и влияние на коллектив, полезные связи с местной администрацией и налоговыми органами. В то же время такой менеджер не всегда принимает экономически правильные решения. В этой ситуации руководителя можно включить в штат управляющей компании, что позволит несколько ослабить его влияние на предприятии и в случае необходимости — отстранить от управления (без дорогостоящей и трудоемкой процедуры собрания акционеров).

Личный опыт
Денис Иванов
В такой ситуации действительно важно, что функции исполнительного органа выполняет не какая-то персона, а управляющая компания - юридическое лицо. У компании «Роснефтегазстрой» было совместное предприятие с немецкими партнерами, которое управлялось по такому же принципу. Немецкие партнеры внесли в компанию оборудование и не покидают пределов Германии. И провести внеочередное общее собрание акционеров, например, для того чтобы сменить местного директора, было весьма проблематично.
Наличие же управляющей компании позволило без проведения общего собрания на совместном предприятии фактически поменять директора, потому что в уставе предприятия было написано, что функции исполнительного органа выполняет управляющая компания (юридическое лицо). Директор этой компании назначается ее акционерами, состав которых отличается от состава акционеров совместного предприятия, а процедуры принятия решений проще и оперативнее.

Номинальная управляющая компания создается в том случае, когда реальные собственники по каким-то причинам хотят скрыть свое участие в управлении бизнесом. Такая компания, как правило, регистрируется на номинальных владельцев, чтобы завуалировать взаимосвязь между ними и реальными собственниками бизнеса. Также номинальная управляющая компания позволяет получить некоторые налоговые преимущества или обойти ряд правовых ограничений. Для этих целей номинальные управляющие компании часто регистрируются в зонах льготного налогообложения (офaшорах).

В отличие от номинальной управляющей компании, создание которой бессмысленно без должного юридического оформления, взаимосвязь реальной управляющей компании и подконтрольных ей предприятий иногда никак не зарегистрирована. Сотрудники, входящие в состав организованной таким образом управляющей компании, числятся в штате предприятий, переданных в управление. Создание управляющей компании без образования юридического лица целесообразно только в том случае, если она формируется как реальный орган управления предприятиями холдинга, который полностью подконтролен собственникам бизнеса. Такой подход позволяет создать эффективный инструмент управления и избежать издержек, связанных с образованием и работой нового юридического лица (регистрация, ведение бухгалтерского учета и т. д.).

Структура управляющей компании

Структура управляющей компании холдинга зависит от тех функций, которые переданы в ее компетенцию, а также от масштабов и количества подконтрольных ей предприятий. На основе опроса финансовых руководителей холдинговых компаний, а также анализа доступных бизнес-кейсов можно выделить две типичные структуры управляющих компаний (см. рисунок).

В первом случае (рисунок «а») управляющая компания берет на себя выполнение наибольшего количества функций, непосредственно не связанных с производством: маркетинг, финансы (включая бухгалтерский и налоговый учет), юридическое сопровождение, документооборот, административно-управленческие функции. Вспомогательные и непрофильные подразделения также входят в состав управляющей компании. Управляемые компании выполняют, в основном, производственные функции. Если в процессе развития предприятия появляется возможность выделить вспомогательное или непрофильное подразделение в качестве самостоятельного предприятия, то оно выделяется из состава управляющей компании. Критерием для такого выделения может быть возможность подразделения самостоятельно оказывать услуги на рынке.

Положительными сторонами этой структуры является то, что управляющая компания имеет возможность полностью контролировать имущество холдинга, денежные потоки; упрощается контроль за соблюдением корпоративных стандартов, сокращается штат административных работников.

Такая структура может быть эффективна, когда в состав холдинга входит несколько малых и средних предприятий с небольшой территориальной удаленностью друг от друга и от управляющей компании. Однако если холдинг имеет сложную структуру (состоит из нескольких холдингов или крупных компаний), или предприятия, входящие в его состав, значительно удалены друг от друга, то полное централизованное управление становится негибким, решения принимаются слишком долго и в процессе доведения до исполнителя могут значительно искажаться.

Во втором случае (рисунок «б») управляющая компания осуществляет только ряд функций, связанных с управлением холдингом. К ним могут относиться методическое руководство, стратегическое планирование, существенные инвестиции, контроль финансовых результатов, разработка корпоративных стандартов и другие.

Рисунок. Структура управляющей компании

Все остальные функции выполняются непосредственно на управляемом предприятии. Такая управляющая компания бывает эффективна, если в состав холдинга входят крупные предприятия со сложной внутренней структурой, если виды бизнеса предприятий в составе холдинга значительно отличаются друг от друга или же если предприятия значительно удалены друг от друга. При такой структуре управляющей компании бывает трудно контролировать «корпоративность» предприятий, так как сотрудники управляемых предприятий перестают ассоциировать предприятие, в котором они работают, с частью группы и считают его самостоятельным.

Личный опыт
Пётр Феоктистов
Генеральный директор компании Molten (г. Москва)
К преимуществам использования управляющей компании как органа стратегического управления можно отнести следующее. С одной стороны, управляющая компания получает возможность осуществлять перераспределение ресурсов в рамках холдинга, а с другой — подконтрольные предприятия сохраняют необходимую и достаточную долю самостоятельности в принятии решений. Другими словами, управляющая компания не вмешивается в оперативную деятельность предприятия.
Ольга Кузьмина
Начальник финансового отдела ООО «Управляющая компания «Лекс» (г. Тюмень)
Важнейший элемент в системе управления финансами - это финансовое планирование, которое включает бюджетное планирование деятельности каждого управляемого общества и сводное бюджетное планирование по всем таким обществам. Точечный контроль исполнения установленных бюджетов осуществляет совет директоров. Текущий постатейный контроль исполнения бюджетов выполняется финансовым директором управляющей компании. Он визирует все платежи, осуществляемые управляемыми обществами.
Иван Дуданов
В структуре управляющей компании можно выделить следующие основные блоки: отраслевые департаменты, финансовая служба, служба безопасности, юридическая служба. Отраслевой департамент осуществляет непосредственное управление деятельностью подконтрольных предприятий, специализирующихся на одном виде деятельности. В отраслевой департамент входят исполнительный директор - менеджер, который выполняет функции генерального директора; специалист по снабжению; специалист по сбыту и кадровый менеджер. Решения каждый департамент принимает в рамках установленного бюджета. Финансовая служба консолидирует данные по всем предприятиям, подконтрольным управляющей компании, распределяет денежные потоки между компаниями, контролирует исполнение установленных бюджетов. Юридическая служба решает вопросы правового характера, связанные с деятельностью как подконтрольных предприятий, так и управляющей компании.

Осуществлять надлежащее управление МКД – заниматься его техническим и санитарным благоустройством.
Своевременно обеспечивать жильцов качественными коммунальными услугами, вовремя вывозить мусор, убирать дворы и подъезды.
Представлять жильцам отчет о проведенных работах и предполагаемых мероприятиях.

Перечень подробных прав и обязанностей должен быть прописан в договоре управления многоквартирным домом – в соответствии со ст. 162 ЖК РФ.

Заключение договора с собственниками

С 1.07.2015 года управляющие компании осуществляют свою деятельностью на основе лицензии, которая выдается органами жилищно-коммунального надзора.

Договор управления многоквартирным домом заключается между собственниками жилья в МКД и управляющей организацией на срок не более 5 лет.

Если по окончании срока ни одна из сторон не изъявила желания расторгнуть договор, то он считается продленным на тот же срок.

Основными элементами сделки будет:

информация о сторонах – совете МКД, и управляющей организации;
перечень всех необходимых работ и коммунальных услуг, которые будет предоставлять управляющая организация;
стоимость оплаты услуг посреднической организации, цены на коммунальные услуги;
порядок изменения объема предоставленных работ и услуг;
процедура предоставления отчета.

В договоре также обозначается порядок осуществления контроля за деятельностью компании.

Договор считается заключенным, если его подписало 50% собственников квартир в многоэтажном доме.

Предоставление отчета

Претензия составляется в произвольной форме, но должна содержать все недостатки в работе УК.

Принятое процессуальное решение в административном порядке не в пользу собственников не означает, что последние должны мириться с бездействием УК.

Можно обратиться в суд и расторгнуть договор управления МКД. Это также возможно сделать в одностороннем порядке.

Куда обращаться?

Для начала следует направить претензию в управляющую компанию. Далее следует обращаться в органы Роспотребнадзора и жилищной инспекции.

Права жильцов защищает закон о защите права потребителей.

Ответственность

УК несет имущественную за нерациональное расходование средств на управление МКД.

Если со стороны компании было допущено 2-х правонарушений, то она лишается лицензии и не имеет права осуществлять деятельность по предоставление услуг ЖКХ.

Можно ли сменить УК?

Можно, собрав общее собрание собственников жилья. Оно может проводиться в очно-заочной форме. Необходимо, чтобы за смену УК проголосовало большинство собственников жилья.

Один экземпляр протокола направляется руководству УК, которое после проведения собрания обязано передать всю техническую и финансовую компанию новой компании.

Жильцы также должны позаботиться о заключении договора на предоставление коммунальных услуг с новой организацией.

Проблема может возникнуть, если прежняя УК затягивает передачу документам своим новоизбранным коллегам.

Возможны – с подделывание протокола собрания жильцов и счетной документации. Более сложные случаи подлежат рассмотрению в судебном порядке.

Управляющая организация ЖКХ – это посредник, работа которого должна быть понятна жильцам.

Компания ответственна за техническое состояние вверенного ей дома и предоставление качественных коммунальных услуг. Жильцы могут контролировать работу такой организации лично – или через выборные органы.

На видео о заключении договора между собственниками и УК

Как подать в суд на управляющую компанию ЖКХ? Этот вопрос является актуальным для многих жильцов многоквартирных домов, в которых наблюдаются постоянные нарушения со стороны управляющей компании. Поэтому всегда нужно знать, к кому и как обращаться в случае возникновения необходимости. Ненадлежащее содержание...

Управляющая компания в 2018 году имеет право на осуществление деятельности только при наличии лицензии. Федеральным законом устанавливается компетенция организации и обязательства, которые она должна выполнять в соответствии с договором. Требования к УК К управляющей компании предъявляется ряд требований, установленных ФЗ...

Жильцы многоквартирного дома должны не только сделать выбор, касающийся способа управления, но и определиться с содержанием договора. В дальнейшем управляющая компания будет обязана заключить его с каждым собственником недвижимости отдельно. Что говорит закон? На основании с ГК РФ заключение договора – обязательное...

Передача дома управляющей компании должна быть осуществлена не позже, чем через 5 дней с момента получения допуска на ввод в эксплуатацию. Данное правило регламентируется 14 пунктом статьи 161 Жилищного Кодекса России. Дом отдается застройщиком на баланс только после проведения конкурса местным муниципалитетом, то есть...

В соответствии с Жилищным кодексом РФ у собственников квартир имеется право выбора управляющей компании. Если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг, то они могут отказаться от управляющей организации и привлечь другую УК. Но в данном вопросе не все так однозначно. Существует определенный порядок и правила, нарушать...

С необходимостью проведения коммунального ремонта не раз сталкивались жильцы в многоквартирных домах. Трубы изнашиваются, коммуникации со временем теряют своих первоначальных качеств, поэтому для их дальнейшего использования требуется проведение ремонтных работ. Большинство собственников квартир не имеют представления...